3月5日，李克強總理政府工作報告明確將“消化房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 “五大任務(wù)”之一。關(guān)于房地產(chǎn)如何去庫存問題也是代表委員們關(guān)注的焦點。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國商品房已竣工待售面積6.96億平方米，加上在建未售和待開工面積，商品房整體庫存達(dá)63億平方米，按照過去3年的平均銷售速度來計算，需要5年時間來消化。三、四線城市去化期更長，有的城市去化期超過10年。

　　由于中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的高度依賴性，庫存高企所帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力更加巨大，并已危及我國金融安全，成為中國經(jīng)濟(jì)的痛點。

　　全國政協(xié)委員、江西省九江市副市長盧天錫今年特意準(zhǔn)備了一份“關(guān)于供需兩側(cè)同時發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫存”的提案。

　　在江西省地級市九江，盧天錫分管住房建設(shè)，對房地產(chǎn)去庫存問題有著深刻的體會。

　　中國新聞周刊：你分管住房建設(shè)這么多年，依據(jù)你的經(jīng)驗分析，目前房地產(chǎn)庫存高企的原因有哪些？

　　盧天錫：原因是多方面的。首先是土地供應(yīng)量過大。中國大部分地方政府財政力量有限，基本都是“吃飯靠財政、城市建設(shè)靠土地”。受“土地財政”的驅(qū)使，城市的土地出讓沒有太多的計劃，土地供應(yīng)量偏大，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，也超出了城市住房的客觀需求，使得住房市場供大于求。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)無序。在過去中國房地產(chǎn)“黃金十年”中，受房地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤的驅(qū)動，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在中國遍地開花，一些原本從事其他行業(yè)的企業(yè)甚至很多央企也紛紛轉(zhuǎn)型或兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致各城市土地購買量日益攀升，住宅供應(yīng)量有增無減。

　　第三，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚，房地產(chǎn)企業(yè)更多是考慮想方設(shè)法縮短項目開發(fā)周期，早日銷售回款并攫取巨額利潤，鮮有企業(yè)去花精力鉆研產(chǎn)品、提高質(zhì)量、突出特色，房地產(chǎn)業(yè)成為典型的“藍(lán)海市場”，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏能夠有效激發(fā)居民改善性新需求的產(chǎn)品。

　　第四購買能力有限。中國城市化水平總體不高，尤其是三、四線城市城鎮(zhèn)化率偏低，城市體量不大，城市承載力、輻射力和競爭力不強。一方面，難以形成產(chǎn)業(yè)和人口集聚效應(yīng)，對外來人口缺乏吸引力，使住房購買需求更多地局限在本地人口，購買能力相對有限；另一方面，對本地人員會產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，這部分群體常年在外務(wù)工，即使具備一定購買能力，也基本選擇在工作地買房，回鄉(xiāng)購房的少之又少。

　　最后一個因素，就是受調(diào)控政策影響。前幾年，為了遏制房地產(chǎn)價格過快上漲，國家和地方相繼出臺了限購、限貸、地方承諾年度房價上漲控制目標(biāo)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，對遏制房價過快增長起到了積極作用。但由于國家在完善住房保障體系上頂層設(shè)計不夠，如住房保障沒有立法，住房保障機(jī)制不夠健全等等，加上政策的差別化不夠，過于“一刀切”，在遏制房價過快增長的同時，也抑制了社會的購房需求，助長了百姓“買漲不買跌”的觀望情緒，導(dǎo)致商品房銷售不暢、庫存高企。