中國新聞周刊：2014年底以來，圍繞著去房地產(chǎn)庫存，從中央到部委再到地方，出臺了降準(zhǔn)、降息、減稅、取消限購、限貸，降首付、公積金支持貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼等一系列相關(guān)政策。但是，房地產(chǎn)庫存問題仍未從根本上得到改變。你認(rèn)為造成這種現(xiàn)象的原因是什么？

　　盧天錫：我認(rèn)為，主要有以下三個方面：

　　一是政策更多地著眼于需求側(cè)發(fā)力。住宅是高度市場化商品，由供需雙方的因素決定。目前的政策，無論是降準(zhǔn)、降息，還是取消限購、限貸、降首付、發(fā)放住房補(bǔ)貼等等，更主要是意圖拉動和刺激需求，尤其是新市民的需求。而當(dāng)前三、四線城市居民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口收入普遍偏低，購買能力不強(qiáng)，有購買力的居民多數(shù)已經(jīng)購置一套甚至幾套房產(chǎn)，加上外來人口少，拉動新需求的空間有限。另外，城市的外出務(wù)工人員多數(shù)在一、二線城市落戶或工作，基本都選擇在工作地買房。因此，僅從需求側(cè)著力，不僅對去化三、四線城市庫存收效甚微，還會導(dǎo)致一二線城市房地產(chǎn)需求過快增長，使得房價居高不下。因此，我們可以看到，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)冷暖不均、發(fā)展失衡現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，一線城市供求矛盾突出，房價畸高，三四線城市及部分二線城市呈現(xiàn)階段性過剩，房地產(chǎn)庫存高企、房價下跌。

　　二是政策沒有更好地做到長短結(jié)合。目前去庫存的政策，主要是考慮短期如何快速解決高企的房地產(chǎn)庫存問題，在長遠(yuǎn)構(gòu)建符合中國國情、滿足多層次住房需求的住房保障體系上缺乏統(tǒng)籌，容易“按下葫蘆浮起瓢”，顧此而失彼。由前溯之，以往的房地產(chǎn)政策也存在類似情況，使得我國的房地產(chǎn)市場長期忽冷忽熱，陷入“低迷—刺激—過熱—調(diào)控—低迷—再刺激”的怪圈。

　　三是一部分政策缺乏操作性。如鼓勵有條件的地方對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城買房給予補(bǔ)貼，無疑有利于刺激購買需求，但在實(shí)際操作中，對哪些屬于有條件的城市未予明確，同時也沒有建立相應(yīng)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)倷C(jī)制，而大多數(shù)城市尤其是縣城，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，加上市場低迷造成的土地出讓難、出讓價格低，財(cái)政壓力更大，單靠地方政府財(cái)政補(bǔ)貼難以承受，操作起來難免會打折扣。據(jù)了解，一些地方只是象征性地按100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)給予新市民購房補(bǔ)貼，實(shí)在是杯水車薪，很難有實(shí)際效果。

　　中國新聞周刊：結(jié)合總理政府工作報告，在你看來，房地產(chǎn)該如何去庫存呢？

　　盧天錫：我認(rèn)為，要確?；鈳齑嫒〉脤?shí)效，不能就去庫存而去庫存，也不能將希望完全寄托在新市民購房需求上，而是既要考慮當(dāng)前庫存，又要著眼長遠(yuǎn)住房體系的構(gòu)建和金融風(fēng)險的防范，既在需求側(cè)發(fā)力，有效擴(kuò)大需求，又在供給側(cè)調(diào)節(jié)，創(chuàng)新改善供給，通過供需同時發(fā)力，政企雙管齊下，施“多面手”，打“組合拳”。

　　一方面，擴(kuò)大有效需求。大力激發(fā)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購房需求；加大房屋征收的貨幣化安置力度；加大金融對房地產(chǎn)市場支持力度；進(jìn)一步用足用好住房公積金政策。

　　另一方面，創(chuàng)新改善供給。編制住房建設(shè)規(guī)劃；推動房地產(chǎn)業(yè)兼并重組；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低價格；支持優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途；支持房企適當(dāng)延長開發(fā)時限；改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理；大力發(fā)展商品房租賃市場等等。