如何建立房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，擺脫過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)大起大落的情況成為2017年全國(guó)兩會(huì)期間關(guān)注的焦點(diǎn)之一，和訊房產(chǎn)帶著這個(gè)問(wèn)題采訪了全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明先生。

　　他表示，兩會(huì)期間，不可能馬上形成與房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)的政策，因?yàn)闊o(wú)論是人大代表建議還是政協(xié)委員提案都要在會(huì)后提交政府有關(guān)部門審議，具體落實(shí)還需要一段時(shí)間。

　　“至于與立法修法相關(guān)的議案，還要進(jìn)入復(fù)雜的立法程序，但是政協(xié)委員、人大代表的提案建議中，有很多和房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的內(nèi)容，值得關(guān)注。”蔡繼明先生還表示，建立房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不能只關(guān)注需求側(cè)的調(diào)控，更要從供給側(cè)入手，打破以往土地市場(chǎng)由政府賣方獨(dú)家壟斷的格局，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，擴(kuò)大農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。

　　以下是采訪實(shí)錄：

　　政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，可以說(shuō)是十年九調(diào)，越調(diào)越高，主要的原因是只調(diào)需求，忽略供給。

　　旨在通過(guò)限購(gòu)購(gòu)房套數(shù)、提高首付比例和房貸利率等手段限制需求的政策，并沒有抑制需求水平特別是剛需的不斷提高。

　　房子不僅是生活必需品，除少量保障性住房外，它還是一種商品，同時(shí)具有投資品和投機(jī)品屬性，對(duì)于這樣一種具有多重屬性的物品，單一的遏制需求的政策很難奏效。

　　我認(rèn)為，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，根本措施是增加有效供給。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，如果需求曲線向右移動(dòng)，供給不變，價(jià)格一定是上升的，如果供給曲線也以相同幅度隨之右移，均衡價(jià)格會(huì)保持不變，如果供給水平以更大幅度提高，均衡價(jià)格還會(huì)下降。

　　這些年我們的房地產(chǎn)調(diào)控在供給方面少有作為，很重要的原因是政府控制了城市土地的供給，任何與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目，必須用到使用國(guó)有土地，而國(guó)有土地的唯一來(lái)源是地方政府。

　　地方政府用地指標(biāo)中大部分用于工業(yè)，少量用于住宅。地方政府為了招商引資往往以低地價(jià)甚至零地價(jià)出讓工業(yè)用地，而通過(guò)少量住宅用地的高價(jià)招拍掛獲得巨額土地財(cái)政。

　　地價(jià)高必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，這是房?jī)r(jià)多年來(lái)一直居高不下的原因。

　　要改變這種情況，就要讓市場(chǎng)在土地資源配置中起決定重要。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是瘸腿的，只在需求側(cè)實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，而供給側(cè)被政府獨(dú)家壟斷，這種不完善的市場(chǎng)，必然會(huì)導(dǎo)致土地資源配置的無(wú)效。

　　按照中共十八屆三中全會(huì)精神，首先要讓土地資源配置市場(chǎng)化，打破地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷，嚴(yán)格控制政府征地范圍，對(duì)于非公共利益需要，允許農(nóng)村集體用地直接入市。

　　我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地目前是19萬(wàn)平方公里，面積超出城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)10萬(wàn)平方公里，而農(nóng)村人口比例只有約42%，這意味著農(nóng)村大量建設(shè)用地，尤其是宅基地，是閑置和粗放使用的。

　　我們可以通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，將偏遠(yuǎn)郊是農(nóng)區(qū)閑置的住宅用地復(fù)墾為農(nóng)地后，其建設(shè)用地指標(biāo)可以平移到城市周邊地區(qū)，使相應(yīng)的農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地并直接進(jìn)入城市建設(shè)用地市場(chǎng)。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地中百分之七十是宅基地，目前有兩億七千多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，其中兩億二千萬(wàn)農(nóng)民工已經(jīng)成為常住城鎮(zhèn)人口，這意味著很多村落的住宅都是空置的。

　　所以需要有相應(yīng)的市場(chǎng)退出機(jī)制，才有可能讓農(nóng)村現(xiàn)有的建設(shè)用地平移到城市周邊，變成城市用地，這是大幅度增加城市住宅用地供給的最有效方法。

　　實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就要構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。目前“三塊地”改革試點(diǎn)，只允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，農(nóng)村宅基地只能在集體所有制成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地中真正屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地只占10%，僅靠這么少量的農(nóng)地入市，根本不足以構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)有序的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

　　如果允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體所有制成員之外流轉(zhuǎn)，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權(quán)可以通過(guò)抵押擔(dān)保、出租轉(zhuǎn)讓以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等方式進(jìn)入市場(chǎng)，那么城鎮(zhèn)建設(shè)用地就可以增加70%以上。

　　這樣不僅會(huì)拓寬農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入的渠道，促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約使用，而且會(huì)有效地遏制城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，有助于農(nóng)民工進(jìn)城落戶，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程。

　　據(jù)了解，目前宅基地制度改革仍維持在原15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，而且嚴(yán)格限定宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這無(wú)疑會(huì)延緩城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的形成。

　　另一方面，目前城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地仍然是計(jì)劃調(diào)配、行政劃撥的，比如每年國(guó)土部新增用地平均分配給各個(gè)自治區(qū)，然后再一級(jí)級(jí)分配給縣級(jí)市。這種計(jì)劃分配，忽略了各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市化程度、人口規(guī)模的差異，必然使土地資源配置扭曲，出現(xiàn)錯(cuò)配、誤配。

　　目前一線城市在去庫(kù)存剛提出來(lái)房?jī)r(jià)就上升，意味著一線城市土地供給不夠；而三四線城市土地供過(guò)于求，冰火兩重天，就是這種計(jì)劃配置土地資源的結(jié)果。